文化旅游商业项目可行性研究报告
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第一章 项目总论
1.1项目基本概况
1.2投资/运营单位介绍
1.2.1开发总公司介绍
1.2.2运营公司介绍
1.3项目投资机会及亮点
1.3.1市场优势
1.3.2区位优势
1.3.3自身定位优势
1.3.4城市发展导向优势
1.4主要经济技术指标
第二章 项目背景
2.1文化旅游进入快速发展期
2.1.1文化旅游产业已成为时代发展的主流
2.1.2政策引领
2.1.3经济新常态为文化旅游产业发展带来机遇
2.2旅游行业发展趋势对项目的启示
2.2.1行业发展趋势
2.2.2对项目的启示
2.3建文化艺术基地的优势
2.3.1市场优势
2.3.2区位优势
2.3.3自身定位优势
2.3.4城市发展导向优势
第三章 市场分析
3.1旅游市场分析
3.1.1旅游市场现状分析
3.1.2旅游市场发展趋势分析
3.1.3旅游市场前景分析
3.2地产市场分析
3.2.1经济环境分析
3.2.2细分土地市场分析
3.2.3地产市场小结
3.3文化艺术品市场分析
3.3.1市场现状分析
3.3.2市场前景分析
3.4酒店市场分析
3.4.1市场现状分析
3.4.2发展前景
3.4.3酒店周边竞争分析
3.5本项目市场分析
3.5.1成熟的区域消费市场
3.5.2海量的潜在消费市场
3.5.3客源分析
第四章 项目区位分析
4.1项目选址
4.2区位优势分析
4.2.1地理位置优越
4.2.2交通条件便利
4.2.3旅游资源丰富
第五章 项目规划
5.1项目定位
5.1.1 总体定位
5.1.2 区域定位
5.1.3定位目标
5.2项目建设规模
5.2.1商业部分建设规模
5.2.2酒店部分建设规模
5.3项目规划方案
5.3.1商业部分规划方案
5.3.2酒店规划方案
第六章 运营模式分析
6.1运营管理
6.1.1商业运营模式
6.1.2酒店运营模式
6.2盈利模式
6.3营销模式
6.3.1营销原则
6.3.2项目推广方式
第七章 项目投资估算
7.1投资估算依据及估算范围
7.1.1投资估算依据
7.1.2投资估算范围
7.2投资估算说明
7.2.1物业租售情况
7.2.2打包销售价格
7.2.3物业购买费用合计
7.2.4项目装修费用
7.2.5前期宣传、招商费用
7.2.6团队建设费用
7.2.7项目咨询费用
7.2.8其他费用
7.2.9项目总投资
7.3资金筹措
第八章 财务分析
8.1预测依据
8.2主要财务数据
8.2.1基础数据说明
8.2.2主营业务收入预测
8.2.3增值税金及附加预测
8.2.4成本费用预测
8.2.5利润预测
8.2.6现金流预测
8.3不确定性分析
8.3.1敏感性分析
8.3.2盈亏平衡分析
8.4财务盈利能力分析
第九章 风险分析
9.1政策变动风险
9.2 市场开拓不力的风险
9.3 经营管理不善的风险
第二章 项目背景
2.1文化旅游进入快速发展期
2.1.1文化旅游产业已成为时代发展的主流
自上世纪80年代以来，文化旅游开始在国际旅游市场得到发展，并逐渐成为现代旅游业发展的主流之一。进入21世纪以来，国内文化旅游市场开始得到重视和发展。文化旅游不仅有助于保护和开发各民族各地方的特色文化，丰富和完善旅游产品的内涵及价值，还有助于促进地区经济结构的转型与发展。因此，文化旅游已成为催生我国旅游产业进一步大发展的重要动力源。如深圳的科技创新型主题文化园，西安、洛阳的历史文化古都型产业园，上海、苏州的古镇名城型产业园，以及横店、宋城的影视基地型产业园等。
2.1.2政策引领
伴随现代旅游业进入“大产业、大融合、大发展”新常态时代，我国政府在旅游产业发展方面也制定和出台了一系列重要战略及意见措施，为文化旅游产业发展赢得了良好的政策环境。
1、《中华人民共和国旅游法》
- 《中华人民共和国》旅游法是十二届全国人大常委会成立后表决通过的首部法律，也是习近平主席上任后签署发布的首部法律，足可见中央领导对《旅游法》和旅游行业的重视程度。
2、2015年全国两会《政府工作报告》
- 鼓励大众消费。促进养老家政健康消费，壮大信息消费，提升旅游休闲消费，推动绿色消费，扩大教育文化消费；
- 服务业就业容量大，发展前景广，要深化服务业改革开放，大力发展旅游、健康、养老、创意设计等生活和生产服务业。
3、国务院《关于促进旅游业改革发展的若干意见》
- 到2020年，境内旅游总消费额达到5.5万亿元，城乡居民年人均出游4.5次，旅游业增加值占国内生产总值的比重超过5%。
4、国务院《关于推进文化创新和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》
- 坚持健康、文明、安全、环保的旅游休闲理念，以文化提升旅游的内涵质量，以旅游扩大文化的传播消费；
- 支持开发康体、养生、运动、娱乐、体验等多样化、综合性旅游休闲产品，建设一批休闲街区、特色村镇、旅游度假区，提升旅游产品开发和旅游服务设计的人性化、科学化水平，满足广大群众个性化旅游需求；
- 加快智慧旅游发展，促进旅游与互联网融合创新，支持开发具有地域特色和民族风情的旅游演艺精品和旅游商品，鼓励发展积极健康的特色旅游餐饮和主题酒店。
5、国家文化部、财务部《关于推动特色文化产业发展的指导意见》
- 鼓励各地发展演艺娱乐、文化旅游、特色节庆、特色展览等特色文化产业。其中，文化旅游业要开发具有地域特色和民族风情的旅游产品，促进由单纯观光型向参与式、体验式等新型业态转变。
2014年我国经济开始步入新常态发展时代，“一带一路”国际化发展战略构想的提出，为我国未来文化旅游产业的发展明确了主题与方向。
2.1.3经济新常态为文化旅游产业发展带来机遇
受制于体量、人口、资源、环境、世界经济周期等多重因素影响，产能过剩、经济放缓、结构调整将成为未来中国长期的经济新常态。习近平总书记指出中国经济新常态的三个特点，即从高速增长转为中高速增长；经济结构不断优化升级，从要素驱动、投资驱动转向创新驱动，同时也指出其中的机遇：经济增速虽放缓，实际增量依然可观；经济增长更趋平稳，增长动力更多元；经济结构优化升级，发展前景更稳定；政府大力简政放权，市场活力进一步释放。
新常态给中国经济带来的机遇，也是文化旅游产业发展的机遇。
第一，提升“中国制造”的竞争力、消化过剩产能的战略目标，为文化旅游产业发展提供了广阔空间。目前中国已成为全球最大的制造国和出口国，却处于全球价值链低端。要提升中国产品的质量与竞争力，积极调整经济结构，推动创意产业发展，增加产品和服务的文化附加值，将是极其重要的发展路向。同时实施“一带一路”战略推动产能输出，创意产业的发达与配套必不可少。
第二，新型城镇化为文化旅游产业提供了全新发展平台。新型城镇化是以人为核心的城镇化。城镇不仅是经济发展体，更是文化共同体。文化旅游产业能提高人的精神境界、生活质量和幸福指数，提升城市文化品位、创新活力，最终成就城市发展的一流质量。
第三，文化旅游产业能进一步刺激社会消费，成为经济增长的新亮点。文化旅游产业在国际金融危机以来对于刺激社会消费、推动经济增长发挥了重要作用。据国家旅游局发布，2015年，中国旅游业迎来了飞速发展的局面，国内旅游突破40亿人次，旅游收入超过4万亿元，出境旅游1.2亿人次，花费约1.1万亿元。国内旅游、出境旅游人次和国内旅游消费、境外旅游消费均列世界第一。据世界旅游业理事会测算，中国旅游产业对GDP综合贡献10.1％，超过教育、银行、汽车产业。据国家旅游数据中心测算，中国旅游就业人数占总就业人数的10.2％。
第四，新常态下的大众创业、万众创新，文化旅游产业领域将成为其中的热土。国务院《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》指出，顺应网络时代大众创业、万众创新的新趋势，营造良好的创新创业生态环境，激发亿万群众创造活力，打造经济发展新引擎。随着更多具有创业精神和创新意识的中小企业的蓬勃发展，以及各类知识性专业人士加入到文化旅游产业的创意、创业和创新中来，文化旅游产业发展将迎来全新的发展前景。
2.2旅游行业发展趋势对项目的启示
2.2.1行业发展趋势
近十年来，我国旅游行业发展迅猛，年复合增长率超过11%，旅游业对GDP增长贡献率超过10%，已成为拉动经济增长新引擎，同时也出现了一些新的发展趋势：
1、“小情怀”等“看不见的投资”开始起到越来越重要的作用
随着80后、90后消费能力逐渐提高，他们日益成长为旅游大军的中间力量。这使得游客群体呈现出年轻化的特点，“文旅、情怀、艺术”这些符合年轻人审美眼光的旅游方式或将成为吸引年轻游客的一大特征。今后旅游产品供给将在新业态、新体验、人性化配套等方面得到强化。不论项目的投资大小，都将更加重视情怀和情感投入。
2、目的地主题游今后会更受消费者的青睐
此外，国内旅游市场发展到今天，过去同质化、粗放式和单一式的旅游产品模式早已难以满足当今消费者的口味。为了吸引国内消费者的目光，提高旅游产品的竞争力，景区正在走向主题化、品牌化的道路。像厦门结合自身旅游资源，主打“文艺”、“蜜月”、“消暑”主题，目标人群定位准确，因此受到市场欢迎。借热门影视剧打造主题游的景区在去年也收获不错成绩。因此，目的地主题游今后会更受消费者的青睐。
3、“旅游+”全行业融合不断创新
2016年全国旅游工作会议提出：要实施新战略和新要素，其中“吃厕住行游购娱”和“文商养学闲情寄”的“7+7”要素战略颇为抢眼，这表明，旅游与文化、商业、养老、研学教育的关联正在逐步加深，“旅游+”全行业融合不断创新，而这也正是旅游业适应市场需求的一个重大战略转型。
4、深度参与旅游项目受追捧
早在2014年末中央经济工作会议首次明确了“经济发展新常态”的九大趋势性变化，其中对于“消费需求”趋势的描述是：过去“模仿型排浪式特征”，现在“个性化、多样化消费渐成主流”。中国旅游消费恰恰顺应了这一趋势，具体形态表现为深度旅游。
旅游是一种天然的体验经济，人们的旅游诉求往往是求新、求异、求奇、求美和求知。深度旅游在浅层次体验之外，更多地追求感官的刺激，如：蹦极、攀岩等，有时一次禅修、一次漂流……都会让旅游者对体验的回忆超越体验本身。
国内旅游业自上世纪80年代兴起至2000年，是基于资源的旅游项目规划阶段；2000年到2015年的15年时间，是面向市场的旅游品牌规划阶段；2015年以后，我国旅游规划已经开始走向基于两者之上，立足自然，以人为本的深层规划阶段。如果说品牌规划是建立在市场平台上，平台为王；那么，深层规划就是真正建立在自然与人之上的内容为王。
2.2.2对项目的启示
综合我国旅游行业未来发展趋势不难看出，传统的以观光为目的的旅游方式已不能满足市场需求，旅游行业供给侧改革进入了深刻变革阶段。
本项目在仔细研究旅游业发展趋势的基础上，结合老码头建设实际情况，以市场为纲，重视对80后、90后消费者小情怀的挖掘，以“旅游+文化+艺术” 为主题，打造具有深度参与性的集陶瓷、玉石、木雕、油画等各种艺术形态于一体的西南文化艺术互动博览基地。
2.3建文化艺术基地的优势
2.3.1市场优势
1、四川陶瓷、玉石、木雕、油画历史底蕴深厚——项目具有文化根源
在中国，制陶技艺的产生可追溯到纪元前4500年至前2500年的时代，中华民族发展史中的一个重要组成部分是陶瓷发展史，中国人在科学技术上的成果以及对美的追求与塑造，在许多方面都是通过陶瓷制作来体现的，并形成各时代非常典型的技术与艺术特征。据了解，分布在目前四川岷江流域和嘉陵江流域的20多个县、市、自治州以及重庆市所属地区的古代窑址超过140处之多，原本发达的陶瓷成就到了唐宋时期更是灿烂辉煌。中国陶瓷史告诉我们：从汉、晋到唐、宋，中国古陶瓷逐步实现了由青瓷、白瓷、黑瓷到其它各种单色瓷、装饰瓷、花釉瓷、三彩瓷和高、低温釉上、釉下颜色瓷、彩绘瓷以及彩色雕塑陶瓷的突破性飞跃。在这一飞跃过程中，四川生产的陶瓷制品扮演了承上启下的创造性的角色、开拓性角色，其功不可没。
金丝楠木是一种极高档之木材，其色浅橙黄略灰，纹理淡雅文静，在阳光照射的条件下有金丝闪动的现象，质地温润柔和，无收缩性，遇雨有阵阵幽香。南方诸省均产，唯四川产为最好。
在中国美术最近30多年的演进变革中，几乎每一个重要阶段都有四川油画名作轰动全国。四川是中国油画艺术的高地，从文革后的“伤痕美术”、乡土现实主义绘画开始，便一直引领着中国当代艺术，四川油画名家辈出，优秀作品灿若星辰。作为中国当代艺术重镇，成都正在加快建设西部文创中心和世界文化名城，在中国当代艺术的格局中具有举足轻重的地位。以架上油画为代表的成都当代艺术十分活跃，一批本土艺术家在国际画坛也颇具影响力。因此，在项目地建设油画基地具有深层次的文化根源和底蕴。同时，由于四川油画在创作上具有典型的乡土现实主义特色，而项目地处新津，毗邻花舞人间等田园风光带，在项目地建设油画基地也符合四川油画的风格定位，必将吸引一大批优秀的画家前来采风。
2、周边同类项目少，具有先发优势
在四川省内，艺术互动基地的数量凤毛麟角，总数不超过5个，包括成都浓园国际艺术村、自贡813原创艺术基地等，全部以服务艺术家为主，是艺术家进行艺术创作和交流的地方，采用会员制模式，普通人难以进入。
例如自贡813原创艺术基地自2009年成立以来，先后吸纳了国内外著名画家10余名、国内外知名画家20余位，会员遍及全国各地。但其只供艺术家内部使用，进行艺术创作、画家交流等，不对外开放。
在四川省来说，本项目是第一家以大众消费者为主要对象的文化艺术互动体验基地，以传统陶瓷、木雕、玉石艺术与现代油画艺术为主，周边同类项目极少，项目的建设具有先发优势。
3、周边景点客流量大——保证项目客源市场
本项，是花舞人间的必经之地，每年上千万的游客流量为项目带来了较大的客源保障，作为强县，其强健的经济实力将带来强大的消费水平。
2.3.2区位优势
1、交通便利
2、景点众多
2.3.3自身定位优势
1、定位精准
本项目定位为西南文化艺术互动博览基地——集陶瓷、玉石、木雕、油画于一体，主打大众文化艺术旅游，致力于打造普通消费者能够近距离、深层次体验的旅游产品，瞄准的是普通消费群体，尤其是80后、90后年轻消费群体。项目的建设拉近了大众与高雅艺术之间的距离，其精准的定位有利于项目的营销推广，能迅速抓住消费者的目光，打开市场。
2、差异化定位
有别于传统旅游景点，项目对旅游产业的规划更加纵深，以陶瓷、玉石、木雕、油画等艺术形态为主题，打造集博物馆、衍生观赏、鉴定、科普、历史教育、原料鉴别、现场DIY制作等为一体的互动式体验项目，让消费者能够品位艺术创作的全过程。这在全川来讲尚属首次。其差异化的定位必将吸引有着求新、求异、求奇、求美和求知的旅游诉求的消费者，从而带来更广阔的客源。
3、产业聚集效应
传统的旅游地产模式较为单一，通常拿地后改造一些基础设施，建造核心吸引物，推出酒店、高尔夫俱乐部、游艇码头、商业小镇等设施，通过住宅、别墅、产权公寓的销售来平衡资金，如今看来用此种形式推动旅游产业发展较为困难。
文化旅游产业聚集将有效解决现阶段旅游产业发展面临的困境。本项目将文化和旅游结合，创造足够大的核心业态（文化艺术基地）空间，以文化艺术相关产业运营为主线，不用考虑未来地产销售回款，不用考虑开发的短期平衡，而是从长期持有及运营角度布局战略，以核心业态带动周边相关产业发展，进而促进区域经济。
2.3.4城市发展导向优势
1、顺应大力发展文化旅游业“十三五”发展目标
XX县“十三五”规划纲要指出：新津要大力发展文化旅游业，以创建国家级旅游度假区为奋斗目标，把新津打造成为国内知名旅游目的地、省内区域旅游集散地，构建大旅游格局。到2020年，力争实现旅游人次2000万以上，实现旅游综合收入55亿元以上。积极对接国内外知名文旅企业，力争引进顶天立地大项目。加快发展南河黄鹤楼至通济堰段水上旅游及沿岸景观、灯光夜景、特色街区打造。
本项目的定位即以“旅游+文化”为主题，坚持文化与旅游融合为一体的理念，打造文化艺术互动基地旅游项目，同时将新津的码头文化、水文化、丝路古道文化、会馆文化贯穿于项目中，既提高项目的质量和档次，又展示新津悠久的人文底蕴。
本项目的建设顺应新津“十三五”发展规划，是新津县创建国家级旅游度假区的“大旅游”格局重要构成项目，是新津创建打造精品景区的重点项目之一，项目将与花舞人间等景区联动，实现新津集约化开发，集群式联动的“目的地”战略。
2、对新津其他产业发展的意义
（1）休闲度假产业
新津县“十三五”规划纲要指出：突出“亲山亲水、休闲度假”特色，依托良好的生态环境、丰富的自然生态休闲旅游资源以及良好的生态水资源，发展山体休闲度假、滨水休闲娱乐、健康养生类项目。
本项目毗邻南河，具有打造滨水休闲娱乐产业的地理优势。
（2）新兴地产业
新津县“十三五”规划纲要指出：以城市人口集聚和产业发展需求为导向，以天府新区岷江新城、临空商务和养老服务区为主要载体，开发住宅、商业、办公、文化旅游地产，形成住宅地产与功能地产协调开发格局。
本项目属于文化旅游地产类，符合新津十三五规划。
第三章 市场分析
3.1旅游市场分析
3.1.1旅游市场现状分析
1、全国旅游市场现状
据国家旅游局发布，在中央重视和国家旅游局“515”战略等的推动下，2015年中国旅游经济发展光彩夺目，全年接待国内外旅游人数超过41亿人次，旅游总收入突破4万亿元，同比去年分别增长10%和12%，开启了旅游发展的新时代。
2、四川省旅游市场现状
据四川省旅游局发布，2015年，全省实现旅游总收入6210.5亿元，同比增长27%。接待入境游客273.20万人次，同比增长14.1%，接待国内旅游人数5.85亿人次，同比增长9.2%。
3、成都市旅游市场现状
据《2015年成都市旅游经济运行分析报告》，2015年，成都市旅游总收入2040.19亿元，同比增长22.64%。全市共接待游客1.91亿人次，同比增长2.75%；接待国内游客1.89亿人次。接待入境游客230.14万人次，同比增长16.35%。
3.1.2旅游市场发展趋势分析
中国旅游业正处于转型升级的分水岭，旅游发展从资源依赖型向资本驱动型转变，市场化的大资本、大企业将成为推动旅游产业发展新动力。以下是我国旅游行业未来发展趋势预测分析。
1、旅游产业，资本逐鹿。
我国正在进入旅游消费市场与旅游投资要素市场双向互动、良性循环的新阶段，旅游投资的空间和潜力巨大。未来十年，中国依然是全球经济发展的重要引擎，而旅游业将是最值得投资的产业。大型非旅资本将加速进军旅游业，跨行业投资态势愈发明显。跨界投资方面，互联网企业前10位中有9家投资旅游业5年累计达350亿元。房地产企业前5位全部投资旅游业达1.7万亿元。风投企业前10位中有8家投资旅游业，山西煤炭企业有215家投资旅游业累计达320亿元。国美、苏宁、中粮等传统企业也纷纷试水旅游业。
2、产品供给，从“资源+土地”到“投资+情怀”
大众旅游时代已经来到，旅游正在成为老百姓常态化的生活方式。然而，现阶段的旅游产品还存在着“不配套”的问题。
目前的旅游产品中，传统供给供过于求，新型供给供不应求；观光产品供应过剩，休闲度假养生养老等产品供应不足，导致需求外溢、市场外溢、投资外溢、效益外溢，旅游业迫切需要推进供给侧改革。在传统的资源主导和土地增值主导的盈利模式下，“小情怀”等“看不见的投资”开始起到越来越重要的作用，热门“小情怀”项目使精品乡村游和非标准住宿走俏。
因此，未来十年，旅游资本要注重“情怀”打造，旅游产品供给将在新业态、新体验、人性化配套等方面得到强化。不论项目投资的大小，都应更加重视情怀投入。
3、旅游+——从单打独斗到全面融合
（1）“旅游+”全行业融合不断创新
（2）“旅游+”全域化融合如火如荼
未来十年，是“旅游+”热点执念，旅游与国民生活及乡村、健康、养老等重点领域的“+”将成为新一年的发展热点。
4、市场需求——从浅层次消费到深层次参与
（1）国内旅游市场向散客主导和多样体验转变
（2）深度参与项目颇受追捧
一项调查显示，各个年龄层的游客都在寻求新的旅游体验。未来十年，随着旅游经验的丰富，我国游客都将呈现出参与层次更深、多元化体验更强的需求特征，对于个性化、有深度和地域特色强的产品需求愈发增多，比如游轮、房车、背包旅行、探险旅行等。
4、周边游颇受青睐
在消费结构改变以及近几年私家车迅速增多的背景下，周边休闲游成为了将旅游生活化的重要方式，不仅降低了消费者的时间成本，同时多元素的体验项目侧面激发了旅游消费需求。根据数据统计，我国每年1-3 日周边短途游的比例占七成以上，一些符合当季、较有节日气氛又适合家庭出游的主题，如乐园、古镇、祈福、温泉等最受周边游市民的青睐。
3.1.3旅游市场前景分析
近年来，旅游业上升为国家战略。从2009年出台的《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号），到2013年出台的第一部旅游法《中华人民共和国旅游法》，再到2014年颁布的《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发[2014]3141号），无不体现出国家将旅游业已经上升到战略高度的层面。中国旅游研究院发布的最新中国旅游经济蓝皮书《2015年中国旅游经济运行分析和2016年发展预测》预计2016年我国旅游接待总量44.88亿人次，同比增长9.4%；国民出游总量44.83亿人次，同比增长9.6%；旅游总收入达4.67万亿元，同比增长12%。
在经济持续增长和政策支持的驱动下，我国旅游业将进入一轮快速增长的大周期。未来20到50年，将是中国旅游业发展的黄金期。
3.2地产市场分析
3.2.1经济环境分析
2016年1-6月，我国GDP、CPI走势平稳，PPI自今年1月持续上升。
成都经济呈现出稳中有升的积极态势，经济增速超过全国，利于成都楼市复苏和平稳发展。
成都市固定资产投资增速持续上升，房地产投资占比趋二稳定。成都房产市场明显回暖。
3.2.3地产市场小结
1、作为全国房地产市场二级城市、西南地区经济中心城市以及四川省的省会城市，成都市的房地产发展水平和生活环境在全国都处于领先水平，但房地产的价格与一线城市相比尚有巨大的落差，对国内各区域的投资者到成都置业有着巨大的吸引力。
2、成都地处平原，又处于成渝经济产业带，腹地经济辐射圈影响大，人口总量和居住环境在全国名列前茅，和北上广等城市相比较，其房地产市场发展机遇非常巨大，房产价格有着较大的升值空间。
3.3文化艺术品市场分析
3.3.1市场现状分析
目前，中国艺术品市场需求结构正在发生深刻的变化。在中国艺术品拍卖市场恢复发展的头十年，市场以收藏需求为主导，并随着收藏群体资金能力的扩充和群体数量的扩大而逐步增长；在2003年非典之后，艺术品“财富”功能开始凸显，以当代中国书画为代表的艺术品拍卖市场进入了“收藏”与“礼品”共需的新阶段；2008年金融危机后，金融资本陆续介入艺术品市场，以2009年秋拍亿元拍品的诞生为标志，投资性资本占据了整个艺术品拍卖市场的重要地位；2012年后，受国家经济环境影响，金融资本出现退潮，艺术品拍卖市场成交额大幅下滑。伴随着市场的调整，消费性需求开始逐渐抬升。
3.3.2市场前景分析
根据第二届文化经济学论坛发布的《中国艺术消费品指数》（2015）：在整个消费群体的购买的意愿中，偶尔买的人达到了71%，在与经常购买的人群进行对比发现，40岁以下的中青年诸如75后、80后、90后是目前消费的主力军。同时在购买艺术消费品的人群中发现，女性人数超过了男性群体，在购买能力和需求上提升较快，大众艺术品更是得到青睐。同时，以个人欣赏为目的购买达到了83.4%，审美动机是驱动艺术消费品主要动力。在数据中也直观的看到‘5000’元的标准线成为消费者的“心理价位”，大都偏好于价格低廉的艺术衍生品，并倾向于流行性产品。根据相关数据，艺术消费品市场的五大趋势即：多元化、年轻化、高端化、高增长、新爆点。
此外，据北京市统计局的数据显示2015年1至8月，北京市规模以上文化创意产业收入合计达7000亿元，一个崭新的市场——艺术消费品市场正在形成。该市场目前具有以下几个特点：具有精明个性的艺术消费品阶层开始涌现，理性的自用型消费成为艺术消费品领域的主要消费类型，新体验场域和文化空间逐步形成，艺术消费品机构不断涌现且细分化趋势明显，艺术消费品不断‘触网’，‘互联网+艺术’格局明显。
3.4酒店市场分析
3.4.1市场现状分析
2005年至2014年，我国经济型酒店行业的门店和客房规模持续扩张。经济型酒店的酒店数由2005年的522家增至2014年的16375家，复合年均增长率（CAGR）达到59.2%；客房数由2005年的5.68万间增至2014年的152.5万间，CAGR达到55.2%。
图3-1 我国经济型酒店规模增长图（来源：2015酒店行业报告）
3.4.2发展前景
1、国家反腐工作促进经济型酒店发展
自2012年中共中央实施“八项规定”、反“四风”及“六项禁令”以来，国家反腐工作一直持续进行中，这对部分高档酒店产生严重影响，很多地方政府严禁去五星级酒店消费，部分酒店业绩因此受到影响。中国旅游协会副会长的陈妙林曾透露，据统计，内地有4000多家星级酒店，其中五星级的有680家，据估算2013年全行业营业额同比下降25%左右，而且每个月有20多家饭店关门。反腐工作刺破了高档酒店泡沫，为经济型酒店带来了一定的市场机会。
2、个性化的经济型酒店符合行业发展趋势
如前所属，目前，传统的经济型连锁酒店受困于同质化陷阱，普遍遭遇发展瓶颈。随着消费者需求的升级，市场呼吁更具差异化特色的经济型酒店品牌。本项目酒店凭借独特的艺术类主题文化和超高的性价比，可获得市场转型红利。
3.5本项目市场分析
3.5.1成熟的区域消费市场
2015年末，成都市常住人口1465.8万人，全年接待国内游客1.89亿人次，成雅（攀西、阿坝）、成乐峨（宜宾）过境旅游热线年旅游人群上千万。本项目位于新津国家级旅游度假区核心板块，是成都去往花舞人间、梨花沟、老君山等景点的必经之地，逐年递增的游客量必将为项目带来海量的客源。
图3-2团结大桥效果图
3.5.2海量的潜在消费市场
四川省、重庆市、云南省等项目周边省市的居民以及来四川旅游的游客都将成为本项目的潜在消费市场。据统计，四川省人口8140万人、重庆市人口2991万人、云南省人口4714万人，2015年，四川省实现旅游总收入6210.5亿元，同比增长27%。接待入境游客273.20万人次，同比增长14.1%，接待国内旅游人数5.85亿人次，同比增长9.2%。因此，本项目存在海量的潜在消费市场。
3.5.3客源分析
1、游客来源及消费方式分析
表3-1项目接待游客来源及消费模式分析表（单位：万人次/年）
2、游客实现途径：大通路计划
（1）通过交通路网广告拦截到达项目的游客：约420万人次/年
- 成雅高速：约200万人次/年（以可影响人群的2%计）
- 大件路：约60万人次/年（以可影响人群的约4%计）
- 成新蒲：约60万人次/年（以可影响人群的约4%计）
- 新蒲路：约50万人次/年（以可影响人群的约20%计）
- 新邛路：约50万人次/年（以可影响人群的约20%计）
（2）通过峨眉乐山雅安等地旅游分流而达到项目的游客：约240万人次 /年
- 峨眉：约25万人次/年（以可影响人群的5%计）
- 乐山：约105万人次/年（以可影响人群的5%计）
- 雅安：约55万人次/年（以可影响人群的5%计）
- 眉山：约55万人次/年（以可影响人群的5%计）
（3）通过本地活动及周边巡展吸引达到项目的游客：约406万人次/年
- 新津国际名校赛艇挑战赛、梨花节、风筝节等：约300万人次/年（以可影响人群70%计）
- 项目主题活动：约100万人次/年（以可影响人群的55%计）
- 流动巡展（10场/年）：约6万人次/年（以可影响人群的60%计）
（4）通过其他媒体宣传影响到达项目的游客：约186万人次/年
- 纸媒：约10万人次/年（以可影响人群的10%计）
- 短信：约80万（以可影响人群的10%计）
- 网络：约50万（以可影响人群的5%计）
- 机顶盒广告：约40万（以可影响人群的5%计）
- 城区灯箱、站台广告及现场包装：约6万（以可影响人群的60%计）
3、项目接待游客目标预估
通过交通路网、旅游人群、活动巡展、其他媒体等途径，预计总接待游客约1250多万人次/年，考虑到游客到达项目的途径互有叠加，因此，以50%做最终计算：本项目预计影响约600多万人次。
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