一、土地类别划分有哪几种？
在我国，根据《土地管理法》将土地分为3个大类：农用地、建设用地和未利用地。
建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地。通常是指通过工程措施和资源开发，为人类的生产、生活和物质建设所提供的土地。建设用地包括居民点及工矿用地、能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。因此我们在新建项目时必须要首先办理建设用地审批手续。
农用地：是指直接用于农业生产的土地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其它农用地。
除农用地和建设用地之外的就是未利用地。
二、农用地能否用于项目建设？
农用地一般直接用于农业生产，农用地对应的土地承包经营权可以通过转让、转包、出租、互换、入股和抵押的方式进行流转。同时，根据《自然资源部 农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》（自然资规〔2019〕4号），部分项目可使用设施农业用地，包括农业生产中直接用于作物种植和畜禽水产养殖的设施用地。其中，作物种植设施用地包括作物生产和为生产服务的看护房、农资农机具存放场所等，以及与生产直接关联的烘干晾晒、分拣包装、保鲜存储等设施用地；畜禽水产养殖设施用地包括养殖生产及直接关联的粪污处置、检验检疫等设施用地，不包括屠宰和肉类加工场所用地等。
除上述规定设施农业用地项目可直接使用农用地外，其余项目在建设前期均要取得用地许可，在农用地上建设非农业类项目，则需要转换为建设用地。2020年1月1日实施新修订的《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。简称“农转用”，是指将现状为农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划并按国家规定的批准权限报批后转变成建设用地的法律行为。此外，第四十五条:征收下列土地的，将经由国务院批准:1、基本农田。2、除基本农田外的耕地超过35公顷的。3、其他的土地超过70公顷的。征收前款条例规定之外的土地的，由各省、各自治区、各直辖市人民政府同意批准，并向国务院上报备案。
三、建设项目能否使用未利用地？
未利用地，是指农用地和建设用地以外的土地，主要包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩等。未利用地所有权既有归国家的，也有归集体的。建设项目使用未利用地需依据《土地管理法实施条例》第二十四条规定:具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理；但是，国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。
从该条规定可以看出:
土地利用总体规划确定的国有未利用地可以作为建设用地使用，即建设项目可以使用规划国有未利用地，建设国有项目不需修改规划，也不用办理转用和征收手续，可以直接批准用地。
根据项目类型确定用地审批机关:
1.国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，需要占用规划国有未利用地的，应当报国务院批准。
2.上述项目以外的其他建设项目需要使用规划国有未利用地的，应当按照省、自治区、直辖市的规定，报相应的地方人民政府(县、市或省级政府）批准。
具体供地手续由市、县人民政府国土资源部门办理。
各地对于未利用地的利用方式、交易方式并不完善。如何取得未利用地，缺乏具体和明确的规定。以四川省为例，四川省司法厅《关于<中华人民共和国土地管理法>实施办法（修订草案征求意见稿）征求意见》的公告第二十四条［一般性规定］：建设占用未利用地的，参照农用地转用审批权限和审批程序办理。对于国有未利用地，一般国土资源局可以直接调整规划变成建设用地（前提是符合建设用地指标管理），再通过招拍挂的形式获得土地所有权。或者与项目所在地国土资源部门签订租赁补偿协议，并进行备案。对于集体所有未利用地，多参照《农村土地承包法》及《农村土地经营权流转管理办法》关于取得农村土地经营权的规定，以招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等“四荒地”的土地经营权，并与村集体经济组织签订《土地承包协议》（对于已经发包的“四荒地”，则从承包方处租赁取得土地经营权）；个别案例中，也存在直接与集体经济组织签订租赁协议，租赁取得未发包的“四荒”未利用地的情况。
四、国有建设用地和集体建设用地，有什么不同之处？
国有建设用地和集体建设用地的定义
建设用地按其使用土地性质的不同，可分为农业建设用地和非农业建设用地；按其土地权属，又分为国有建设用地和农民集体所有建设用地。
国有建设用地是指建造建筑物和构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通 水利设施用地、 旅游用地和军事设施用地等所有权为国家的土地。
集体建设用地，又叫乡(镇)村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。
集体建设用地包括三种类型：宅地基、公益性公共设施用地、集体经营性建设用地
1、农村宅基地，主要用于农民住房；
2、公益性公共设施用地，主要用于建设村委、教育、医疗、文化、体育、公园绿地、市政等村镇公共服务设施；
3、集体经营性建设用地，主要用于村镇内发展商业、工业、物流、旅游等产业。
国有建设用地和集体建设用地最大的不同是权属不同
国有建设用地属于国家所有，集体建设用地属集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。《中华人民共和国宪法》第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
那么土地使用年限到了以后该怎么办，是续期还是被国家收回呢？
《民法典》第三百五十九条住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
利用国有建设用地和集体建设用地建设项目时有什么不同？
国有土地使用权类型有划拨和出让两种。建设主体可以以这两种模式取得土地使用权后建设项目。其中：符合《划拨用地目录》的项目可申请划拨，划拨分为无偿划拨和有偿划拨。出让也分为协议出让和公开出让，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年修订）第十八条 国有土地使用权出让、国有土地租赁等应当依照国家有关规定通过公开的交易平台进行交易，并纳入统一的公共资源交易平台体系。除依法可以采取协议方式外，应当采取招标、拍卖、挂牌等竞争性方式确定土地使用者。
集体建设用地建设项目前需要取得所有权有以下几种方式:
1、农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权。
2、农村房屋产权人转让、出租房产时,连带转让、出租土地使用权。
3、乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租。
4、农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业。
5、村集体经济组织以土使用权合作的方式开发项目。
6、经征用、补办为国有土地并输转让、出租。
7、由于企业破产清算或债权债务因素,经司法裁定发生流转。
集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。
集体建设用地流转模式可以总结为四点。一是直接征收为国有建设用地后流通转让；二是农村集体组织之间的转让、出租；三是以入股合作模式一起开发项目；三四是入市交易，转让使用权或长期租赁使用权。对于在集体建设用地上建设大型永久性项目还是优先推荐征收和转让的模式，这样产权比较清晰。
关于集体建设用地的征收为国有土地的条件和征收流程
根据我国相关法律规定，集体建设用地征收为国有土地是指国家因公共利益的需要，采取征收的手段将本属农民集体所有的土地转化为国有土地，并给予一定补偿的行为。在征收完成后，土地的性质便转为国有土地。
《中华人民共和国土地管理法》第四十五条为了公共利益的需要，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收。
集体建设用地征收流程：
征地告知——征地进行调查确认——组织统一征地听证——组织报批审查——缴纳相关税费——两公告一登记——补偿安置听证——补偿安置费用
由此可知，要改变集体土地的性质，只依法对集体土地进行征收，将集体土地转变为国有土地，但是国有土地是没有任何办法转为集体土地的。征收集体建设用地为国有建设用地的，需要满足条件且符合上述流程征收。
五、集体经营性建设用地可入市交易
关于集体经营性建设用地的入市和交易《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五节有以下规定，基本明确了集体经营性建设用地入市交易的具体条件和流程。
集体经营性建设用地入市流程可以总结为：确权——申请——确定用地规划条件——编制入市方案——报送相关部门审查审定 ——入市交易。可参考《眉山天府新区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》中相关规定如下：
1、公示无异议后，由入市主体依据拟入市农村集体经营性建设用地的勘测定界成果、权属来源证明、入市决议等资料向自然资源局提出入市申请；
2、自然资源局对拟入市集体经营性建设用地是否符合国土空间规划和村庄规划进行审查，对符合规划的出具规划设计条件。
3、入市主体应编制拟入市宗地的入市方案，对宗地位置、面积、用途、权属、成本等进行说明；对宗地流转年限、流转起始价、产业要求、收益分配等进行约定。可参照基准地价确定拟入市宗地起始价格。
4、入市方案由入市主体报镇政府（街道办）审核后送自然资源局审查，审查同意后，由项目所在镇政府（街道办）持流转请示、宗地入市方案、宗地规划条件及部门审查意见报管委会进行审定；
5、入市主体委托交易中心对拟入市宗地进行交易，发布招标、拍卖、挂牌公告。交易完成后签订农村集体经营性建设用地入市成交确认书、交易鉴证书和合同等资料；
集体经营性建设用地的入市到期后集体经营性建设用地使用权再回到村集体手中。集体经营性建设用地入市收益归村集体所有，政府只收取土地增值收益调节金等税费，入市收益分配和使用由村集体内部决定。
—— 总结 ——
在策划建设项目之前要弄清楚土地性质，首先确定是国有用地还是集体用地。国有用地有划拨和出让的两种模式获取土地使用权后依法依规建设项目，集体用地中首先要确定是农用地、宅基地还是集体经营性建设用地。农用地建设项目前需要“农转用”（可使用设施农用地的项目除外），如果是集体建设用地则有征收、转让、租赁的方式，同时集体经营性建设用地可以在确权之后依法入市交易，对于促进集体经济发展和农民持续增收有重要意义。
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